O sonho da casa própria ou do investimento imobiliário começa com a assinatura do contrato e a contagem regressiva para a entrega das chaves. Porém, para muitos brasileiros, esse sonho vira pesadelo quando a construtora não cumpre o prazo prometido.
Se você comprou um imóvel na planta e a obra atrasou, saiba que a lei está do seu lado. O atraso na entrega gera direitos indenizatórios que vão muito além de um simples pedido de desculpas da construtora.
Neste artigo, explicamos de forma prática quais são os seus direitos e como recuperar os prejuízos causados pela demora.
1. O Prazo de Tolerância de 180 Dias é Legal?
Sim. A maioria dos contratos prevê uma cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega da obra. A Justiça entende que esse prazo é válido, pois a construção civil está sujeita a imprevistos como chuvas ou falta de mão de obra.
Atenção: Qualquer atraso que ultrapasse esses 180 dias é considerado ilegal e abusivo. A partir do 181º dia, a construtora já está em mora (atraso oficial) e deve indenizar você.
2. Quais são os meus Direitos após o Atraso?
Passado o prazo de tolerância, você, comprador, passa a ter uma série de direitos financeiros garantidos pela Lei do Distrato (Lei 13.786/18) e pelo Código de Defesa do Consumidor.
A) Indenização por Lucros Cessantes (Aluguéis que você deixou de ganhar)
Esta é uma das indenizações mais importantes. A lógica é simples: se o imóvel tivesse sido entregue no prazo, você poderia estar morando nele (deixando de pagar aluguel) ou alugando para terceiros (ganhando dinheiro).
A Justiça entende que a construtora deve pagar uma indenização mensal, geralmente fixada em 0,5% a 1% do valor do imóvel por cada mês de atraso. E o melhor: você tem direito a isso mesmo que não tivesse a intenção de alugar o imóvel.
B) Multa Reversa (Inversão da Cláusula Penal)
Você já reparou que, se você atrasar uma parcela, a construtora cobra multas pesadas e juros? O STJ (Superior Tribunal de Justiça) definiu no Tema 971 que essa mesma penalidade pode ser aplicada contra a construtora em caso de atraso na entrega.
Ou seja, a mesma multa prevista no contrato para você, pode ser cobrada da construtora em seu favor.
C) Congelamento da Correção pelo INCC
Durante a obra, seu saldo devedor é corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que costuma ser alto. Se a construtora atrasou, você não pode ser punido por isso. A Justiça tem determinado o congelamento do INCC ou sua substituição por um índice mais baixo (como o IPCA) durante o período de atraso, evitando que sua dívida dispare por culpa da empresa.
D) Danos Morais
Embora não seja automático, em casos onde o atraso é excessivo ou causa transtornos graves (como adiar um casamento, continuar pagando aluguel sem ter condições ou ter o nome negativado indevidamente), é possível pleitear indenização por danos morais para compensar o sofrimento e a angústia.
3. "Habite-se" não é entrega das chaves!
Muitas construtoras tentam alegar que a obra foi entregue na data da expedição do "Habite-se" (documento da prefeitura), mesmo que o apartamento ainda não esteja pronto para morar.
Não caia nessa armadilha. Para a Justiça, o atraso conta até a data da efetiva entrega das chaves, quando você pode realmente entrar e usufruir do imóvel.
4. Posso desistir da compra e pegar meu dinheiro de volta?
Se o atraso ultrapassar os 180 dias e você não quiser mais esperar, você tem o direito de pedir a Rescisão do Contrato por culpa exclusiva da construtora.
Neste caso, a Súmula 543 do STJ garante que você deve receber 100% dos valores pagos, em uma única parcela e devidamente corrigidos. A construtora não pode reter nenhuma taxa de administração ou multa.
Como agir?
Se a entrega do seu imóvel está atrasada, o primeiro passo é reunir provas: contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento e e-mails de cobrança sobre o prazo.
Não assine aditivos contratuais que "perdoam" o atraso ou abrem mão de direitos sem consultar um advogado especialista. Esses documentos podem impedir você de buscar sua indenização depois.
Seu imóvel está atrasado?
Não deixe seu prejuízo aumentar. Analisamos seu contrato e calculamos o valor exato das indenizações que você tem direito a receber.
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